Fasilitas pajak di bidang properti dapat menjadi bagian dari kebijakan pemerintah untuk mendorong investasi di sektor properti dan mewujudkan program pemerintah dalam rangka mewujudkan perumahan yang terjangkau, meningkatkan daya beli masyarakat serta mencapai tujuan-tujuan lainnya. Fasilitas ini dapat berupa pembebasan pajak tertentu atau pengurangan tarif pajak untuk pemilik properti atau pengembang.
Adapun beberapa bentuk pemberian fasilitas pajak di bidang properti yang diterapkan oleh pemerintah meliputi:
Pembebasan PPN
PPN dibebaskan adalah fasilitas dimana pajak masukan yang dibayar untuk perolehan Barang Kena Pajak (BKP) tidak dapat dikreditkan. Pemerintah telah menerbitkan aturan perpajakan yaitu Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 60 Tahun 2023 tentang Batasan Rumah Umum, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar, serta Rumah Pekerja yang Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Terbitnya Peraturan Menteri Keuangan (PMK) nomor 60 tahun 2023 menandai hadirnya fasilitas pembebasan PPN terkait pembelian rumah. PMK nomor 60 tahun 2023 ini mulai berlaku pada 12 juni 2023. Jenis BKP yang dibebaskan dari pengenaan PPN yaitu rumah umum, rumah pekerja, pondok boro, asrama mahasiswa & pelajar.
Rumah umum merupakan rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi orang pribadi Warga Negara Indonesia (WNI) yang termasuk dalam kriteria masyarakat berpenghasilan rendah (MBR)[1]. Rumah pekerja merupakan bangunan yang dibiayai dan dibangun oleh pemberi kerja dan diperuntukkan bagi karyawannya sendiri WNI yang termasuk dalam kriteria MBR[2], tidak termasuk pemegang saham, direksi, komisaris, dan pengurus perusahaan.
Rumah umum dan rumah pekerja yang dapat dibebaskan dari pengenaan PPN harus memiliki kode identitas rumah yang disediakan melalui aplikasi Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera)[3]. Rumah umum dan rumah pekerja tersebut merupakan rumah pertama yang dimiliki dan digunakan sendiri oleh WNI dengan kriteria MBR, tidak dipindahtangankan selama 4 tahun sejak dimiliki[4]. Rumah tersebut hanya boleh memiliki fungsi sebagai bangunan tempat tinggal yang layak huni, tidak termasuk rumah toko dan rumah kantor[5]. Serta luas bangunan ≥ 21 m2 dan ≤ 36 m2, luas tanah ≥ 60 m2 dan ≤ 200 m2[6].
Harga jual rumah tidak melebihi batasan harga jual yang sudah ditetapkan dalam lampiran PMK 60/2023. Batasan harga jual rumah umum dan rumah pekerja yang dibebaskan dari pengenaan PPN adalah sebagai berikut:
Zona Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi) dan Sumatera (kecuali Kep. Riau, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai) : Pada tahun 2023 yaitu Rp162.000.000, sedangkan pada tahun 2024 yaitu Rp166.000.000
Zona Kalimantan (kecuali Kabupaten Murung Raya dan Kabupaten Mahakam Ulu): Pada tahun 2023 yaitu Rp177.000.000, sedangkan pada tahun 2024 yaitu Rp182.000.000
Zona Sulawesi, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai, dan Kepulauan Riau (kecuali Kepulauan Anambas): Pada tahun 2023 yaitu Rp168.000.000, sedangkan pada tahun 2024 yaitu Rp173.000.000
Zona Maluku, Maluku Utara, Bali dan Nusa Tenggara, Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), dan Kepulauan Anambas, Kabupaten Murung Raya, Kabupaten Mahakam Ulu: Pada tahun 2023 yaitu Rp181.000.000, sedangkan pada tahun 2024 yaitu Rp185.000.000
Zona Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Pegunungan, Papua Selatan, dan Papua Barat Daya: Pada tahun 2023 yaitu Rp234.000.000, sedangkan pada tahun 2024 yaitu Rp240.000.000.
Untuk mendapatkan pembebasan pengenaan pajak pertambahan nilai atas penyerahan rumah umum, MBR harus menyampaikan surat pemberitahuan tahunan pajak penghasilan 2 (dua) tahun pajak terakhir dan surat pemberitahuan masa pajak pertambahan nilai 3 (tiga) masa pajak terakhir yang menjadi kewajibannya bagi orang pribadi yang memiliki nomor pokok wajib pajak dan tidak memiliki utang pajak[7].
Pembebasan BPHTB
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang selanjutnya disingkat BPHTB adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.[8] Pajak tersebut harus dibayar oleh pembeli rumah kepada pemerintah daerah setempat. Pajak yang dibayarkan tersebut tergantung dari besaran nilai perolehan objek pajak (NPOP). NPOP adalah nilai yang menjadi dasar pengenaan BPHTB sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai perpajakan daerah[9]. Dengan diterbitkannya Peraturan Gubernur Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 23 Tahun 2023 tentang Pembebasan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Terhadap Perolehan Hak Pertama Kali Dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Sampai Dengan Nilai Tertentu memberikan pembebasan BPHTB. Peraturan ini berlaku pada 28 Agustus 2023 dan khusus berlaku untuk daerah Provinsi DKI Jakarta, sedangkan untuk provinsi lainnya mengacu pada peraturan gubernur masing – masing daerah.
Pembebasan BPHTB diberikan kepada pemohon yang merupakan wajib pajak orang pribadi, sebesar 100% (seratus persen) terhadap Perolehan Hak Pertama Kali. Pembebasan BPHTB berlaku untuk objek Perolehan Hak Pertama Kali berupa Rumah Tapak dengan NPOP sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah)[10]. Perolehan Hak Pertama Kali adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh wajib pajak untuk yang pertama kali yang tercatat dalam sistem perpajakan daerah yang dikelola oleh Badan Pendapatan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta[11].
Pembebasan BPHTB diberikan kepada perolehan hak pertama kali termasuk dalam kategori[12]:
Pemindahan hak karena jual beli, hibah, hibah wasiat, dan waris.
Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan hak dan di luar pelepasan hak, termasuk hak baru melalui program nasional pemerintah di bidang pendaftaran tanah.
Mekanisme pengajuan pembebasan BPHTB dapat dilakukan dengan mengajukan Pembebasan BPHTB diberikan berdasarkan permohonan wajib pajak atau kuasanya diajukan
sesuai dengan persyaratan bersamaan dengan pelaporan Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB yang dilakukan secara elektronik pada tautan ebphtb.jakarta.go.id[13].
Dalam pelaporan SSPD BPHTB, pemohon wajib menyertakan hasil pindai surat pernyataan dengan format sebagaimana tercantum dalam Lampiran yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Gubernur ini[14].
PPN Ditanggung Pemerintah
Pajak Ditanggung Pemerintah, adalah pajak terutang yang dibayar oleh pemerintah dengan pagu anggaran yang telah ditetapkan dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara, kecuali ditentukan lain dalam Undang-Undang mengenai Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara[15]. Terbitnya Peraturan Menteri Keuangan (PMK) nomor 120 tahun 2023 tentang Pajak Pertambahan Nilai Atas Penyerahan Rumah Tapak Dan Satuan Rumah Susun Yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2023 menandai hadirnya insentif PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) terkait pembelian rumah dibawah 2 miliar. PMK nomor 120 tahun 2023 ini mulai berlaku pada 21 November 2023. Jenis BKP yang PPN nya ditanggung pemerintah yaitu rumah tapak dan satuan rumah susun yang memenuhi persyaratan sesuai dengan PMK nomor 120 tahun 2023.[16]
Rumah tapak merupakan bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat maupun tidak bertingkat, termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor[17]. Rumah susun sebagaimana dimaksud pada merupakan satuan rumah susun yang berfungsi sebagai tempat hunian[18]. Insentif PPN DTP ini adalah saat ditandatanganinya akta jual beli (AJB) atau perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) lunas di hadapan notaris serta dilakukan penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tapak siap huni atau satuan rumah susun siap huni yang dibuktikan dengan berita acara serah terima sejak tanggal 1 November 2023 sampai dengan tanggal 31 Desember 2024[19].
Insentif yang diberikan dibagi menjadi dua periode dengan besaran yang berbeda. Berdasarkan pasal 7 ayat ayat 1 PMK No 120 Tahun 2023 besaran insentif yang diberikan yaitu:
Penyerahan Periode 1 November 2023 – 30 Juni 2024 diberikan Insentif PPN sebesar 100% dengan dasar pengenaan pajak maksimal Rp 2 miliar dengan Harga Jual maksimal Rp 5 miliar
Periode 1 Juli – 31 Desember 2024 diberikan Insentif PPN sebesar 50% dengan dasar pengenaan pajak maksimal Rp 2 miliar dengan Harga Jual maksimal Rp 5 miliar
Contoh Kasus
Pak Joko melakukan pembelian rumah tapak pertamanya di Jakarta seharga Rp. 2.000.000.000. Pembayaran dilakukan dengan metode cash bertahap selama 2 kali, masing-masing sebesar Rp.1.000.000.000 yang dibayarkan ke developer PT ABC pada 26 November 2023 s.d. 26 Desember 2023. Rumah tersebut akan serah terima pada 5 Januari 2024.
Pembelian rumah tapak oleh Bapak Joko dapat memanfaatkan pembebasan BPHTB sesuai dengan Peraturan Gubernur Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 23 Tahun 2023 dengan Pembebasan BPHTB sebesar 100% berlaku untuk objek Perolehan Hak Pertama Kali berupa Rumah Tapak dengan NPOP sampai dengan Rp2.000.000.000.
Pembelian rumah tapak tersebut juga dapat memanfaatkan insentif Pajak Pertambahan Nilai ditanggung Pemerintah berdasarkan PMK No 120 Tahun 2023, PPN ditanggung Pemerintah diberikan sebesar 100% karena berita acara serah terima dilakukan pada bulan Januari 2024.
PT ABC melakukan pembuatan Faktur Pajak sebanyak masing – masing 2 (dua) buah untuk masa pajak november & desember
Untuk pembayaran bulan November 2023:
Faktur Pajak dengan kode 07 dengan dasar pengenaan 50% x Rp 1.000.000.000 = Rp500.000.000. PPN terutang sebesar Rp500.000.000.000 x 11 % = Rp55.000.000 ditanggung Pemerintah.
Faktur Pajak dengan kode 07 dengan dasar pengenaan 50% x Rp 1.000.000.000 = Rp500.000.000. PPN terutang sebesar Rp500.000.000.000 x 11 % = Rp55.000.000 ditanggung Pemerintah.
Untuk pembayaran bulan Desember 2023:
Faktur Pajak dengan kode 07 dengan dasar pengenaan 50% x Rp 1.000.000.000 = Rp500.000.000. PPN terutang sebesar Rp500.000.000.000 x 11 % = Rp55.000.000 ditanggung Pemerintah.
Faktur Pajak dengan kode 07 dengan dasar pengenaan 50% x Rp 1.000.000.000 = Rp500.000.000. PPN terutang sebesar Rp500.000.000.000 x 11 % = Rp55.000.000 ditanggung Pemerintah.
Faktur Pajak mencantumkan kode identitas rumah pada kolom nama barang, diberikan keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR 120 TAHUN 2023”, dan dilaporkan pada SPT PPN masa November 2023 dan Desember 2023.
PT ABC wajib mendaftarkan berita acara serah terima tersebut dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan perumahan rakyat dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lambat akhir Februari 2024.
Dasar Hukum
PMK Nomor 60 Tahun 2023 tentang Batasan Rumah Umum, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar, serta Rumah Pekerja yang Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
PMK Nomor 120 tahun 2023 tentang Pajak Pertambahan Nilai Atas Penyerahan Rumah Tapak Dan Satuan Rumah Susun Yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2023
Peraturan Gubernur Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 23 Tahun 2023 tentang Pembebasan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Terhadap Perolehan Hak Pertama Kali Dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Sampai Dengan Nilai Tertentu
You must be logged in to post a comment.